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2024-05-01 13:47·闲人峰子
4月，北京二手房网签13354套，环比3月的14280套，下滑了6.48%。
2024年4月二手房成交量，是自2017年以来，环比3月下降幅度最小的一次。这也意味着，今年的“小阳春”非常弱，并且已经结束。
与低成交相伴随的是高企的二手房挂牌量。绿中介后台17.3万套左右，前台展示一直处于14.6万套，无论前期出了多少政策，始终维持在这个水平上。
除了二手房库存量大外，新房也不乐观。
4月北京新房网签3469套，环比3月的3793套，下滑了8.5%。
新房和二手房去化压力加大，连北京也顶不住了。
于是，4月30号，期待已久的限购优化政策出台。
北京有购房资格的，除了通州，五环外可以新买一套住宅。这政策昨天已经满天飞了，我再从影响方面说说看法：
五环外库存大，政策帮助去库存
昨天建委公众号安居北京上发了通知原文，说的非常清楚：五环外平原新城地区是首都发展的重点地区，也是住宅用地供应的主要区域。
新增宅地大部分位于五环外，能达到90%左右。所以，这政策明显倾向于五环外新房，鼓励接盘。
刺激投资+改善需求
很多群友吐槽，现在两套房的都准备卖房，谁想买第三套？这恰恰是政策的高明之处。
一部分城区“老破小”业主想改善住新房，大概率要去五环外。因为城里的新增供应实在太少了。
另一方面，五环外的新房很多也是热门区域，比如朝阳东坝，海淀永丰等，这无形中也在鼓励潜在投资需求。
拔高五环内价值，促进五环内外成交
五环外让你宽松买房，那其实是变相告诉大家，五环内好地段依然稀缺。
叠加最近的老旧小区改造、公积金延长“老破小”贷款年限等政策，都在维护五环内的整体区域价值。
有人愿意买地段好的“老破小”，那自然就有人去五环外买新房改善，这么一平衡，交易也就活跃起来了。
政策松了口子，增加更多放松预期
北京这政策发布的时间，恰恰是重要会议定调房地产要“去库存”的当天晚上，可见是早有准备的，只是在等这个时间节点。
这次政策我觉得应该是下一步放松郊区限购等政策的前奏，只是一碟开胃菜，稳住5-6月市场。
根据5-6月市场状况再决定是否要继续深化。一旦政策不及预期，肯定要出更重磅的政策了。
总结
不知道大家注意过没，目前北京楼市政策的出台，都有一些节点的小规律。
一般历史性稍微大一点的政策，都是在上峰重要会议定调之后出台。
比如去年定调房地产形势发生重大变化后，北京开始“认房不认贷”。这次上峰定调要“去库存”后，北京优化限购政策。
而中间这段时间的政策，大都是一些利率、贷款等货币政策调整。
所以大胆预测，北京下次的大政策（如果市场变差的话），可能会在7月（全会以后）出台。
楼市的风向已变，北京也开始随风而动了。
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